O custo real de comprar imóvel em Portugal — 2026

Quanto custa realmente comprar imóvel em Portugal?

A regra prática dos 7–8% é uma âncora de planeamento útil, mas o número real depende muito do IMT, que é progressivo e varia com o preço, o tipo de imóvel e o facto de ser ou não a sua habitação própria. Uma habitação própria modesta pode ficar abaixo dos 7%; uma segunda habitação de valor mais elevado empurra para — e para além de — 8%.

O ponto crítico para a tesouraria de um comprador estrangeiro: os custos de aquisição *não são financiáveis*. Um banco empresta uma percentagem do valor do imóvel; não lhe empresta o imposto. Por isso a sua necessidade de liquidez é entrada + ~7–8%, tudo disponível à data da escritura. Um comprador que orçamenta apenas a entrada e é surpreendido por mais de 20 000 € de impostos na escritura é um comprador em apuros.

IMT — o imposto de transmissão de imóveis

O IMT é a rubrica que faz a diferença entre um custo total de 6% e de mais de 8%, por isso vale a pena compreendê-lo.

Escalões progressivos. O IMT funciona por escalões, como o imposto sobre o rendimento. A taxa aplicada sobe à medida que o preço aumenta, com um cálculo por escalão marginal (uma parte é tributada à taxa de cada escalão, sendo depois aplicada uma parcela a abater). Habitações próprias de baixo valor podem estar efetivamente isentas ou quase a zero; imóveis de gama média ficam na faixa de baixas unidades percentuais; imóveis de valor mais elevado atingem o escalão de topo.

Habitação própria vs segunda habitação. Portugal aplica uma tabela de IMT mais favorável a um imóvel comprado como habitação própria e permanente do comprador do que a um comprado como segunda habitação ou investimento. Um comprador estrangeiro que não vá fazer do imóvel a sua habitação principal está geralmente na tabela da segunda habitação.

Preço vs VPT. O IMT é cobrado sobre o que for mais elevado — o preço que pagou ou o *valor patrimonial tributário* do imóvel (o valor registado pela autoridade tributária). Na maioria das compras de mercado o preço é mais alto e é a base; só importa sobretudo em transações invulgarmente baratas.

Os escalões mudam. Os escalões do IMT são revistos no Orçamento do Estado anual. Qualquer taxa ou limiar específico deve ser confirmado face ao ano em curso — que é exatamente a razão pela qual este guia o encaminha para o simulador de IMT atualizado, em vez de fixar números no texto.

Os outros custos: Imposto do Selo, notário, registo, jurídico

Imposto do Selo sobre a compra. Um imposto a percentagem fixa sobre a transação, baixo face ao IMT mas não negligenciável — incide sobre o preço de compra.

Notário e Registo Predial. O notário celebra a escritura; o Registo Predial regista-o como proprietário. Em conjunto, estes custos oficiais correm tipicamente de algumas centenas de euros até cerca de 1 000 €, consoante o serviço e o facto de usar um notário ou um balcão Casa Pronta.

Honorários jurídicos. O seu advogado independente — tipicamente cerca de 1–1,5% do preço, muitas vezes com um mínimo de 1 000–1 500 €, e frequentemente disponível como honorário fixo. Abordado em detalhe no nosso guia do advogado imobiliário.

Se contrair um crédito, há custos adicionais do lado do empréstimo: o Imposto do Selo sobre o próprio crédito (separado do Imposto do Selo sobre a compra), a comissão de organização/abertura do banco, a comissão de avaliação do banco, e a escritura de hipoteca e o respetivo registo. Em conjunto, estes acrescentam cerca de 1–2% do valor do empréstimo.

Exemplo prático + os custos depois da compra

Exemplo prático — segunda habitação de 350 000 €, comprador a pronto pagamento. O IMT é a rubrica dominante e, numa segunda habitação a este preço, atinge as baixas a médias dezenas de milhar; o Imposto do Selo sobre a compra acrescenta um valor de poucos milhares; o notário e registo, de algumas centenas a ~1 000 €; os honorários jurídicos, cerca de 3 500–5 000 €. O total de custos de aquisição fica realisticamente em torno de 24 000–28 000 € — chamemos-lhe ~7–8%. Acrescente uma margem: se financiar, os custos do crédito somam ~1–2% do empréstimo; e se a avaliação do banco ficar abaixo do seu preço, o seu sinal aumenta.

Depois de ser proprietário — custos recorrentes:

• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — o imposto municipal anual sobre imóveis, uma pequena percentagem do VPT, definido por cada município dentro de um intervalo legal, faturado anualmente (muitas vezes em prestações).
• AIMI — um imposto adicional que se aplica apenas a património imobiliário de valor mais elevado acima de um limiar; a maioria dos compradores de uma só habitação não é afetada.
• Despesas de condomínio — para apartamentos e condomínios fechados, mensais ou anuais.
• Seguro — o seguro multirriscos (exigido enquanto o crédito estiver em dívida) e o seguro de vida obrigatório associado ao crédito, se financiou.
• Consumos e manutenção — os custos correntes normais da casa.

A conclusão para o orçamento: preço + ~7–8% para *comprar*, e depois uma percentagem anual modesta para *manter*. Obtenha os valores exatos de IMT e Imposto do Selo para a sua compra específica no simulador antes de se comprometer.

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