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Como comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro — o passo a passo de 2026
Comprar imóvel em Portugal sendo estrangeiro é um caminho bem trilhado e perfeitamente viável — não há restrições de nacionalidade e não precisa de residência nem de visto. Mas o processo tem uma forma específica, e os pontos onde os compradores estrangeiros perdem dinheiro são previsíveis. Este é o passo a passo completo, do início às chaves, escrito de forma independente — não lhe vendemos a casa.
Seja ligado a um agente local verificadoPode um estrangeiro comprar imóvel em Portugal?
A propriedade estrangeira de imóveis portugueses é completamente normal e juridicamente simples. Um comprador dos EUA, do Reino Unido, do Brasil, da Índia ou de qualquer outro lugar tem o mesmo direito de ser proprietário de uma casa em Portugal que um cidadão português. Não há valor mínimo de compra, nem licença especial, nem zonas restritas para imóveis residenciais. Duas notas para gerir expectativas. Primeira, 'poder comprar' e 'poder financiar' são coisas diferentes — um crédito habitação para não residentes está disponível, mas em condições mais apertadas (abordado no nosso guia de crédito). Segunda, comprar não lhe dá residência: desde outubro de 2023 não pode comprar um imóvel para se qualificar para o Golden Visa. Se o objetivo é viver em Portugal, isso corre numa via separada — o visto D7 ou D8 — que pode tratar em paralelo com a compra, mas de forma independente dela.
O processo de compra em 8 passos
**Passo 1 — NIF.** Obtenha primeiro o seu número de contribuinte português; nada de legal acontece sem ele. Qualquer não residente pode obtê-lo à distância. **Passo 2 — Conta bancária.** Não é estritamente obrigatória, mas é fortemente aconselhável — o IMI, os consumos, as despesas de condomínio e as prestações do crédito correm de forma fluida através de uma conta portuguesa. **Passo 3 — Financiamento.** Se precisar de crédito habitação, obtenha uma pré-aprovação (decisão prévia) antes de fazer propostas. Diz-lhe o seu orçamento real e torna as suas propostas credíveis perante os vendedores. **Passo 4 — Procura e proposta.** Encontre o imóvel. Um agente do lado do comprador (em vez de depender apenas do agente do vendedor) negoceia por si e analisa o imóvel. As propostas em Portugal são tipicamente informais até ao CPCV. **Passo 5 — Advogado + due diligence.** Contrate o seu próprio advogado independente. Ele verifica o título, os ónus, as licenças, a legalidade da construção, o estado de arrendamento e do condomínio — veja o nosso guia do advogado imobiliário para a lista completa. **Passo 6 — Contrato-promessa (CPCV).** O Contrato Promessa de Compra e Venda vincula juridicamente ambas as partes. Paga um sinal, normalmente de 10%. O CPCV fixa o preço, o prazo, as condições e as penalizações. Se o vendedor desistir, deve normalmente o dobro do sinal; se o comprador desistir, perde-o normalmente — por isso este é o ponto de compromisso, e tem de ser revisto por um advogado. **Passo 7 — Concluir a due diligence + financiamento.** Entre o CPCV e a escritura: o crédito é finalizado, a avaliação do banco é feita, quaisquer verificações pendentes são encerradas. **Passo 8 — Escritura.** A escritura é assinada no notário; o remanescente é pago; a escritura de hipoteca (se houver) é assinada ao mesmo tempo; paga o IMT e o Imposto do Selo; o imóvel é registado em seu nome. Recebe as chaves.
| Passo | O que acontece | Prazo típico |
|---|---|---|
| 1–3 NIF, banco, financiamento | Preparação — pode ser feita mesmo antes de escolher um imóvel | 2–6 semanas (sobrepõe-se à procura) |
| 4 Procura + proposta | Encontrar o imóvel, acordar o preço informalmente | Muito variável |
| 5–6 Advogado, due diligence, CPCV | Verificações independentes, assinatura do contrato-promessa + sinal de 10% | 2–4 semanas |
| 7 Concluir financiamento + verificações | Crédito finalizado, avaliação, due diligence restante | 4–8 semanas |
| 8 Escritura | Escritura, remanescente pago, registo, chaves | 1 dia (a assinatura) |
Da proposta aceite às chaves: cerca de 6–10 semanas para um comprador a pronto pagamento, 8–12 semanas com um crédito habitação de não residente. Fonte: prática corrente de conveyancing em Portugal.
O contrato-promessa (CPCV) — o verdadeiro ponto de compromisso
Os compradores estrangeiros tratam por vezes a escritura como 'o contrato' e o CPCV como uma formalidade. É o inverso. Quando chega à escritura, o negócio está essencialmente fechado; é no CPCV que se assume o compromisso jurídico. O que um bom CPCV faz pelo comprador: estabelece um prazo de conclusão claro; torna a conclusão condicional onde deve sê-lo (nomeadamente com uma condição de financiamento, para que não perca o sinal se um crédito que pediu de boa-fé for recusado); especifica exatamente o que está incluído (equipamentos fixos, mobiliário, estacionamento, arrumos); e define o mecanismo das penalizações. O regime de penalizações por defeito — o vendedor paga o dobro do sinal, o comprador perde-o — pode ser alterado pelo contrato, o que é mais uma razão para ser lido pelo seu advogado e não assinado por confiança porque 'é o normal'.
Erros que custam dinheiro aos compradores estrangeiros
**Assinar o CPCV sem representação.** O erro mais caro de todos. Depois de assinar e pagar 10%, a sua margem para resolver problemas desaparece. **O advogado do agente.** O agente trabalha para o vendedor; um advogado para quem ele o encaminha não é independente. Contrate o seu próprio. **Sem condição de financiamento.** Se vai usar crédito habitação, o CPCV tem de lhe permitir sair sem perder o sinal caso o empréstimo seja recusado. Sem essa cláusula, um crédito negado custa-lhe 10% do preço. **Esquecer os ~7–8%.** O IMT, o Imposto do Selo, o notário, o registo e os honorários jurídicos acrescentam cerca de 7–8% ao preço de compra e não podem ser financiados. Orçamente-os desde o primeiro dia — veja o nosso guia de custos de compra. **Preço vs avaliação.** Um crédito empresta uma percentagem do *mais baixo* entre o preço e a avaliação do banco. Se a avaliação ficar abaixo da sua proposta, o seu sinal aumenta. Mantenha uma margem. **Pressupostos sobre a licença de AL.** A comprar para arrendamento de curta duração? Em grande parte de Lisboa, do Porto e do centro do Algarve, as novas licenças de AL estão congeladas. Verifique se uma licença existente é transmissível — 'pedir mais tarde' não é um plano.
Perguntas frequentes
Os estrangeiros podem comprar imóvel em Portugal?
Sim, sem restrições de nacionalidade. Compradores da UE e de fora da UE têm direitos idênticos. Não precisa de ser residente nem de ter visto. Vai precisar de um número de contribuinte português (NIF) e, fortemente aconselhado, de um advogado independente.
Quanto tempo demora a comprar imóvel em Portugal?
Da proposta aceite às chaves, cerca de 6–10 semanas para um comprador a pronto pagamento e 8–12 semanas com um crédito habitação de não residente. Os passos de preparação (NIF, conta bancária, pré-aprovação de crédito) podem ser feitos em paralelo com a procura do imóvel.
O que é o CPCV?
O Contrato Promessa de Compra e Venda — o contrato-promessa vinculativo assinado antes da escritura final, com um sinal habitualmente de 10%. É o verdadeiro ponto de compromisso: o incumprimento do vendedor significa tipicamente o dobro do sinal devolvido a si; o incumprimento do comprador significa tipicamente a perda do sinal. Tem de ser revisto por um advogado.
Preciso de estar em Portugal para comprar?
Não. Um advogado português pode agir ao abrigo de uma procuração e assinar o contrato-promessa e até a escritura em seu nome, pelo que um não residente pode concluir uma compra à distância. Isto é prática corrente para compradores transfronteiriços.
Comprar imóvel dá-me residência portuguesa?
Não. A via imobiliária do Golden Visa foi eliminada em outubro de 2023. Comprar imóvel não concede, por si só, qualquer residência. Se o objetivo é viver em Portugal, o visto D7 (rendimentos passivos) ou D8 (trabalho remoto) é um processo separado e paralelo.
Quanto custa comprar para além do preço?
Cerca de 7–8% em custos de aquisição — o IMT (imposto de transmissão), o Imposto do Selo, o notário e registo, e os honorários jurídicos — nenhum dos quais pode ser financiado. Use o nosso simulador de IMT para o valor exato de qualquer preço de compra.
Última verificação:
Fontes:- Código Civil — contratos-promessa (contrato-promessa) (Consolidated 2025)
- Código do Registo Predial — registo predial (Consolidated 2025)
- IMPIC — supervisão das transações imobiliárias (2026)
