O custo real de comprar imóvel em Portugal — 2026

Quanto custa realmente comprar imóvel em Portugal?

A regra prática dos 7–8% é uma âncora de planeamento útil, mas o número real depende muito do IMT, que é progressivo e varia com o preço, o tipo de imóvel e o facto de ser ou não a sua habitação própria. Uma habitação própria modesta pode ficar abaixo dos 7%; uma segunda habitação de valor mais elevado empurra para — e para além de — 8%. O ponto crítico para a tesouraria de um comprador estrangeiro: os custos de aquisição *não são financiáveis*. Um banco empresta uma percentagem do valor do imóvel; não lhe empresta o imposto. Por isso a sua necessidade de liquidez é entrada + ~7–8%, tudo disponível à data da escritura. Um comprador que orçamenta apenas a entrada e é surpreendido por mais de 20 000 € de impostos na escritura é um comprador em apuros.

IMT — o imposto de transmissão de imóveis

O IMT é a rubrica que faz a diferença entre um custo total de 6% e de mais de 8%, por isso vale a pena compreendê-lo. **Escalões progressivos.** O IMT funciona por escalões, como o imposto sobre o rendimento. A taxa aplicada sobe à medida que o preço aumenta, com um cálculo por escalão marginal (uma parte é tributada à taxa de cada escalão, sendo depois aplicada uma parcela a abater). Habitações próprias de baixo valor podem estar efetivamente isentas ou quase a zero; imóveis de gama média ficam na faixa de baixas unidades percentuais; imóveis de valor mais elevado atingem o escalão de topo. **Habitação própria vs segunda habitação.** Portugal aplica uma tabela de IMT mais favorável a um imóvel comprado como habitação própria e permanente do comprador do que a um comprado como segunda habitação ou investimento. Um comprador estrangeiro que não vá fazer do imóvel a sua habitação principal está geralmente na tabela da segunda habitação. **Preço vs VPT.** O IMT é cobrado sobre o que for mais elevado — o preço que pagou ou o *valor patrimonial tributário* do imóvel (o valor registado pela autoridade tributária). Na maioria das compras de mercado o preço é mais alto e é a base; só importa sobretudo em transações invulgarmente baratas. **Os escalões mudam.** Os escalões do IMT são revistos no Orçamento do Estado anual. Qualquer taxa ou limiar específico deve ser confirmado face ao ano em curso — que é exatamente a razão pela qual este guia o encaminha para o simulador de IMT atualizado, em vez de fixar números no texto.

Os outros custos: Imposto do Selo, notário, registo, jurídico

**Imposto do Selo sobre a compra.** Um imposto a percentagem fixa sobre a transação, baixo face ao IMT mas não negligenciável — incide sobre o preço de compra. **Notário e Registo Predial.** O notário celebra a escritura; o Registo Predial regista-o como proprietário. Em conjunto, estes custos oficiais correm tipicamente de algumas centenas de euros até cerca de 1 000 €, consoante o serviço e o facto de usar um notário ou um balcão Casa Pronta. **Honorários jurídicos.** O seu advogado independente — tipicamente cerca de 1–1,5% do preço, muitas vezes com um mínimo de 1 000–1 500 €, e frequentemente disponível como honorário fixo. Abordado em detalhe no nosso guia do advogado imobiliário. **Se contrair um crédito**, há custos adicionais do lado do empréstimo: o Imposto do Selo sobre o próprio crédito (separado do Imposto do Selo sobre a compra), a comissão de organização/abertura do banco, a comissão de avaliação do banco, e a escritura de hipoteca e o respetivo registo. Em conjunto, estes acrescentam cerca de 1–2% do valor do empréstimo.

Exemplo prático + os custos depois da compra

**Exemplo prático — segunda habitação de 350 000 €, comprador a pronto pagamento.** O IMT é a rubrica dominante e, numa segunda habitação a este preço, atinge as baixas a médias dezenas de milhar; o Imposto do Selo sobre a compra acrescenta um valor de poucos milhares; o notário e registo, de algumas centenas a ~1 000 €; os honorários jurídicos, cerca de 3 500–5 000 €. O total de custos de aquisição fica realisticamente em torno de 24 000–28 000 € — chamemos-lhe ~7–8%. Acrescente uma margem: se financiar, os custos do crédito somam ~1–2% do empréstimo; e se a avaliação do banco ficar abaixo do seu preço, o seu sinal aumenta. **Depois de ser proprietário — custos recorrentes:** • **IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)** — o imposto municipal anual sobre imóveis, uma pequena percentagem do VPT, definido por cada município dentro de um intervalo legal, faturado anualmente (muitas vezes em prestações). • **AIMI** — um imposto adicional que se aplica apenas a património imobiliário de valor mais elevado acima de um limiar; a maioria dos compradores de uma só habitação não é afetada. • **Despesas de condomínio** — para apartamentos e condomínios fechados, mensais ou anuais. • **Seguro** — o seguro multirriscos (exigido enquanto o crédito estiver em dívida) e o seguro de vida obrigatório associado ao crédito, se financiou. • **Consumos e manutenção** — os custos correntes normais da casa. A conclusão para o orçamento: preço + ~7–8% para *comprar*, e depois uma percentagem anual modesta para *manter*. Obtenha os valores exatos de IMT e Imposto do Selo para a sua compra específica no simulador antes de se comprometer.

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