Taxas de crédito habitação em Portugal em 2026 — os números reais

Quais são as taxas de crédito habitação em Portugal neste momento?

As taxas de crédito habitação portuguesas movem-se com duas coisas: a taxa de política do Banco Central Europeu, que impulsiona a Euribor, e o spread que cada banco define para cada mutuário. A Euribor caiu acentuadamente desde o pico de 2023 e estabilizou na faixa média dos 2% ao longo de 2025–2026 — a Euribor a 6 meses rondava os 2,45% em maio de 2026. Para um mutuário residente com um perfil sólido, os novos créditos no início e em meados de 2026 têm sido contratados em torno de 2,8–3,2% nas estruturas variáveis. As taxas fixas acarretam um prémio pela certeza que oferecem. Os não residentes — o foco deste site — pagam a taxa de residente mais um prémio de risco de cerca de 0,3–0,7%, pelo que a maioria dos mutuários não residentes se situa na faixa de 3,4–4,5% consoante a estrutura, a nacionalidade e o rácio de financiamento. Estes são valores de referência, não propostas. A sua taxa real depende da solidez do seu rendimento, do seu LTV, da sua nacionalidade, do prazo do crédito e de qual o banco — e o spread é negociável, sendo disso que trata grande parte deste guia.

Como se constrói uma taxa variável portuguesa: Euribor + spread

Esta é a coisa mais útil de compreender sobre o crédito habitação português, porque lhe diz exatamente o que pode e o que não pode influenciar. **A Euribor** é definida pelo mercado, não pelo seu banco. Todos os mutuários em Portugal com um crédito indexado à Euribor a 6 meses têm a mesma componente Euribor. Quando lê que «a Euribor está nos 2,45%», isso é um valor partilhado — não o pode negociar. O que pode escolher é se o seu crédito acompanha a Euribor a 3, 6 ou 12 meses. A de 12 meses é revista com menos frequência (mais estabilidade entre revisões); a de 6 meses acompanha o mercado mais de perto. **O spread** é a margem do banco, fixa durante toda a vida do crédito, e é a parte negociável. Para um mutuário sólido em 2026, os spreads situam-se grosso modo entre 0,8% e 1,5%. Uma diferença de 0,3% no spread, num crédito de €250.000 a 25 anos, são vários milhares de euros. É aqui que um intermediário de crédito justifica o seu valor: o mesmo mutuário obtém spreads materialmente diferentes de bancos diferentes, e o intermediário conhece o mapa de spreads atual. **A revisão.** Num crédito variável, a sua prestação é recalculada sempre que a Euribor é atualizada — a cada 6 ou 12 meses. Quando a Euribor sobe, a sua prestação sobe; quando desce, desce. O seu spread nunca muda. É por isso que 2022–2023 foi doloroso para os mutuários portugueses de taxa variável (a Euribor disparou) e 2025–2026 tem sido mais ameno (a Euribor recuou).

Fixa, variável ou mista — que taxa escolher em 2026?

Não há uma resposta universalmente certa — depende da sua tolerância à variação da prestação e da sua situação cambial. **A variável pura** vence se acreditar que a Euribor se vai manter estável ou descer, e se conseguir absorver uma subida caso se engane. É hoje a taxa mais baixa disponível. **A fixa pura** vence se a certeza na prestação valer mais para si do que a taxa mais baixa possível — e, para compradores não residentes que ganham em dólares ou libras, tem um bónus escondido: elimina uma das suas duas incertezas. Continua a correr risco cambial, mas pelo menos o montante em euros de cada prestação fica fixo. **A mista** é o meio-termo pragmático e a escolha por defeito em 2026: uma taxa fixa e previsível durante os dispendiosos primeiros anos de propriedade, e depois variável quando as suas finanças em torno do imóvel já estabilizaram. Se genuinamente não sabe, a mista é o cenário-base sensato — e normalmente pode renegociar mais tarde se as taxas se moverem acentuadamente. Uma nota prática para não residentes: nem todos os bancos oferecem todas as estruturas a mutuários não residentes, e as opções de período fixo podem ser mais limitadas. O intermediário de crédito filtra pelo que está de facto disponível para o seu perfil, em vez do que é publicitado.

TAN vs TAEG — a taxa que é anunciada vs a taxa que paga

Esta é a lacuna que quase todas as páginas concorrentes deixam de fora, e que é importante. Quando um banco ou um blogue anuncia um crédito habitação português a, digamos, «3,3%», isso é a **TAN** — a taxa de juro nominal sobre o dinheiro emprestado. É real, mas não é o custo do seu crédito. A **TAEG** é o valor total exigido por lei. Por lei (o enquadramento português do crédito ao consumo), todas as propostas de crédito têm de indicar a TAEG, que integra: o seguro de vida obrigatório a favor do banco, o seguro multirriscos obrigatório do imóvel, as comissões de dossier e de processamento do banco, os custos de manutenção de conta e quaisquer outros encargos associados ao crédito. A TAEG é sempre significativamente superior à TAN — quanto depende muito do custo do seguro de vida, que aumenta com a idade do mutuário e a dimensão do crédito. **Duas consequências práticas:** 1. **Compare as propostas pela TAEG, não pela TAN.** Um banco que anuncia uma TAN mais baixa pode facilmente ser o crédito mais caro, uma vez contabilizados os seus seguros próprios e comissões. A TAEG é o número que permite uma comparação equivalente. 2. **Pode atacar a TAEG mesmo quando a TAN está fixa.** O maior fator controlável é o seguro de vida. Os bancos juntam a sua apólice própria e fixam o preço do crédito em torno dela — mas tem legalmente o direito de recorrer a uma seguradora de vida externa, que é frequentemente mais barata. Trocar o seguro reduz a sua TAEG sem o banco tocar na sua TAN.

Como obter de facto a melhor taxa

**1. Negoceie o spread.** A Euribor é fixada pelo mercado; o spread é do banco e é negociável. Um perfil de rendimento mais sólido, um LTV mais baixo e uma proposta concorrente em mão puxam todos o spread para baixo. **2. Compreenda as «bonificações» — o spread condicional.** Isto é muito português e muito mal explicado. Os bancos anunciam um spread baixo que é *condicional* à contratação de outros produtos seus: o seu seguro de vida, o seu seguro de habitação, a domiciliação do salário (o seu rendimento creditado na conta do banco), por vezes um cartão de crédito ou um valor mínimo de despesa. Cada produto que contrata «bonifica» (desconta) o spread. Se deixar de ter um produto mais tarde, o spread pode voltar a subir. O spread baixo anunciado é o spread *totalmente bonificado* — certifique-se de que conhece também o spread *não bonificado*, e se os produtos associados valem realmente a pena. Por vezes o desconto compensa; por vezes está a pagar a mais por um seguro medíocre para poupar 0,1% no spread. **3. Compare pela TAEG.** Abordado acima — o número total, não o valor anunciado. **4. Ponha o seguro de vida sob controlo.** O seguro de vida próprio do banco é muitas vezes a principal razão pela qual a TAEG de um banco bate a de outro. Pode recorrer a uma seguradora externa; num crédito de maior montante ou para um mutuário mais velho, isto é dinheiro a sério. **5. Recorra a um intermediário de crédito.** Um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal faz a comparação de spread e TAEG por todo o painel de bancos de uma só vez, conhece as estruturas de bonificação atuais e é pago pelo banco financiador — não por si. Para um não residente a comparar um sistema estrangeiro, essa comparação é a diferença entre uma boa taxa e a primeira taxa que lhe foi proposta.

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