La caderneta predial — sous sa forme complète, la caderneta predial urbana pour un bien urbain — est le registre fiscal officiel d'un bien au Portugal. Elle est délivrée par l'administration fiscale (l'Autoridade Tributária, appelée Finanças) et identifie le bien, son propriétaire inscrit et sa valeur imposable. C'est l'un des documents clés qu'un acheteur doit vérifier avant l'achat.
Ce qu'indique la caderneta predial
- La référence d'inscription fiscale du bien (l'artigo matricial).
- Sa localisation, sa description et sa surface construite.
- Le VPT (valor patrimonial tributário) — la valeur imposable officielle.
- Le propriétaire inscrit.
Pourquoi c'est important pour l'acheteur
Le VPT n'est pas un prix de marché, mais c'est le chiffre utilisé pour calculer votre IMT (droit de mutation) et votre IMI annuel (impôt foncier municipal) — il influe donc directement sur ce que vous payez. Le propriétaire inscrit sur la caderneta doit correspondre à la personne qui vous vend le bien. Et si la caderneta décrit moins de pièces ou moins de surface que le bien réel, c'est un signal d'alerte de travaux non autorisés. Vous pouvez estimer votre droit de mutation avec notre simulateur d'IMT.
Caderneta predial ou Certidão Permanente ?
Cette distinction est essentielle. La caderneta predial est le relevé fiscal, tenu par les Finanças. La Certidão Permanente do Registo Predial est le relevé du registre foncier, tenu par la Conservatória, et indique la propriété légale ainsi que les hypothèques ou charges sur le bien. Ce sont des documents différents, émanant d'autorités différentes — et un acheteur doit vérifier les deux. L'escritura ne peut pas se dérouler proprement s'ils ne concordent pas.
Comment obtenir la caderneta predial
Le propriétaire peut la télécharger gratuitement sur le Portal das Finanças. Lors d'un achat, votre avocat l'obtient et l'examine dans le cadre de la diligence raisonnable. Consultez notre guide de l'avocat immobilier pour savoir ce que cette vérification implique.
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