Lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal, l'impôt le plus important à anticiper est l'IMT — l'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Ce guide explique ce qu'est l'IMT, comment il se calcule et comment le payer.
Qu'est-ce que l'IMT ?
L'IMT est la taxe sur les transmissions immobilières que paie l'acheteur d'un bien au Portugal. Il s'agit d'un impôt unique, dû une seule fois au moment de l'achat, et il doit être réglé avant la signature de l'acte définitif (l'escritura) chez le notaire.
Comment se calcule l'IMT ?
L'IMT se calcule sur la valeur la plus élevée entre le prix d'achat indiqué dans l'acte et la valeur patrimoniale fiscale du bien (la Valor Patrimonial Tributário, ou VPT). On applique ensuite à cette base un taux et un abattement qui dépendent :
- du type de bien (terrain, logement, autre immeuble) ;
- de l'usage prévu : résidence principale ou résidence secondaire ;
- de la tranche de valeur dans laquelle se situe le bien.
Des barèmes progressifs
Pour les logements, l'IMT fonctionne selon un barème progressif par tranches, un peu comme l'impôt sur le revenu. Les biens de faible valeur destinés à la résidence principale peuvent être totalement exonérés, tandis que le taux marginal augmente avec la valeur du bien. Les taux applicables à une résidence secondaire sont légèrement supérieurs à ceux d'une résidence principale.
Les barèmes sont révisés chaque année dans la loi de finances portugaise. Avant de vous engager, vérifiez toujours les tranches en vigueur pour l'année de votre achat — le simulateur d'IMT d'ExpatPropertyHub vous donne une estimation immédiate.
Les principales exemptions
- Logements de faible valeur en résidence principale, en dessous d'un seuil fixé chaque année.
- Réhabilitation urbaine : certains biens situés dans des zones de réhabilitation peuvent bénéficier d'avantages.
- Jeunes acheteurs : un dispositif d'exonération peut s'appliquer à l'achat d'une première résidence principale par de jeunes résidents — un cas qui concerne rarement les acheteurs étrangers.
Quand et comment payer l'IMT ?
L'IMT se règle auprès de l'administration fiscale portugaise (les Finanças) juste avant l'escritura. En pratique, votre avocat ou votre notaire prépare la déclaration, et le justificatif de paiement est présenté le jour de la signature. Sans ce justificatif, l'acte ne peut pas être signé.
Les autres frais à prévoir
L'IMT n'est pas le seul coût d'acquisition. Prévoyez également :
- le droit de timbre (Imposto do Selo) sur la transaction ;
- les frais de notaire et d'enregistrement ;
- les honoraires d'avocat si vous êtes accompagné ;
- l'IMI, la taxe foncière annuelle, à payer chaque année une fois propriétaire.
Au total, les frais d'acquisition représentent souvent de l'ordre de 6 à 8 % du prix du bien.
Anticipez ce coût dès le départ
L'IMT peut représenter une somme importante : il doit faire partie de votre budget dès la recherche du bien, et non être découvert au dernier moment. Comme les barèmes évoluent chaque année, faites confirmer le montant exact par un professionnel avant de signer.
