Le coût réel de l'achat d'un bien au Portugal — 2026

Combien coûte réellement l'achat d'un bien au Portugal ?

La règle empirique des 7 à 8 % est un repère de planification utile, mais le montant réel dépend largement de l'IMT, qui est progressif et varie selon le prix, le type de bien et le fait qu'il s'agisse ou non de votre résidence principale. Une résidence principale modeste peut se situer sous les 7 % ; une résidence secondaire de valeur plus élevée tend vers — et dépasse — les 8 %. Le point crucial pour la trésorerie d'un acheteur étranger : les frais d'acquisition ne sont *pas finançables*. Une banque prête un pourcentage de la valeur du bien ; elle ne vous prête pas la taxe. Votre besoin de trésorerie est donc l'apport + les ~7 à 8 %, le tout disponible à la date de l'escritura. Un acheteur qui ne budgète que l'apport et se retrouve surpris par plus de 20 000 € de taxes à l'acte est un acheteur en difficulté.

L'IMT — la taxe de mutation immobilière

L'IMT est la ligne qui fait la différence entre un coût total de 6 % et de plus de 8 %, il vaut donc la peine d'être compris. **Tranches progressives.** L'IMT fonctionne par tranches, comme l'impôt sur le revenu. Le taux appliqué grimpe à mesure que le prix augmente, avec un calcul par tranche marginale (une portion est taxée au taux de chaque tranche, puis une déduction est appliquée). Les résidences principales de faible valeur peuvent être effectivement exonérées ou quasi nulles ; les biens de gamme intermédiaire se situent dans une fourchette de quelques points de pourcentage ; les biens de valeur plus élevée atteignent la tranche supérieure. **Résidence principale vs résidence secondaire.** Le Portugal applique un barème d'IMT plus favorable à un bien acheté comme résidence principale et permanente de l'acheteur (habitação própria e permanente) qu'à un bien acheté comme résidence secondaire ou investissement. Un acheteur étranger qui ne fera pas du bien son logement principal relève généralement du barème résidence secondaire. **Prix vs VPT.** L'IMT est prélevé sur le plus élevé des deux — le prix que vous avez payé ou le *valor patrimonial tributário* du bien (la valeur enregistrée par l'administration fiscale). Pour la plupart des achats au prix du marché, le prix est plus élevé et sert de base ; cela compte surtout pour les transactions inhabituellement bon marché. **Les tranches évoluent.** Les tranches d'IMT sont révisées dans le budget de l'État annuel (Orçamento do Estado). Tout taux ou seuil précis doit être vérifié par rapport à l'année en cours — c'est exactement pourquoi ce guide vous renvoie au simulateur IMT en temps réel plutôt que de figer des chiffres dans le texte.

Les autres coûts : droit de timbre, notaire, enregistrement, juridique

**Droit de timbre sur l'achat (Imposto do Selo).** Une taxe à pourcentage fixe sur la transaction, faible par rapport à l'IMT mais non négligeable — elle s'applique au prix d'achat. **Notaire et Registre foncier.** Le notaire passe l'escritura ; le Registre foncier (Registo Predial) vous inscrit comme propriétaire. Ensemble, ces coûts officiels vont généralement de quelques centaines d'euros jusqu'à environ 1 000 €, selon la prestation et selon que vous passez par un notaire ou par un guichet Casa Pronta. **Honoraires d'avocat.** Votre avocat indépendant — généralement autour de 1 à 1,5 % du prix, souvent avec un minimum de 1 000 à 1 500 €, et fréquemment proposé sous forme de forfait. Détaillé entièrement dans notre guide de l'avocat immobilier. **Si vous prenez un crédit**, des coûts supplémentaires s'ajoutent côté prêt : le droit de timbre sur le crédit lui-même (distinct du droit de timbre sur l'achat), les frais de dossier / commission de la banque, les frais d'expertise bancaire, ainsi que l'acte hypothécaire et son enregistrement. Ensemble, ils ajoutent environ 1 à 2 % du montant du prêt.

Exemple chiffré + les coûts après l'achat

**Exemple chiffré — résidence secondaire à 350 000 €, acheteur au comptant.** L'IMT est la ligne dominante et, sur une résidence secondaire à ce prix, atteint des dizaines de milliers d'euros dans le bas à milieu de la fourchette à cinq chiffres ; le droit de timbre sur l'achat ajoute une somme de quelques milliers d'euros ; le notaire et l'enregistrement, de quelques centaines à ~1 000 € ; les honoraires d'avocat, environ 3 500 à 5 000 €. Les frais d'acquisition totaux se situent de façon réaliste autour de 24 000 à 28 000 € — disons ~7 à 8 %. Ajoutez une marge : si vous financez, les frais de crédit ajoutent ~1 à 2 % du prêt ; et si l'expertise de la banque est inférieure à votre prix, votre apport augmente. **Une fois propriétaire — les coûts récurrents :** • **IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)** — la taxe foncière municipale annuelle, un faible pourcentage de la VPT, fixé par chaque municipalité dans une fourchette légale, facturé chaque année (souvent en plusieurs échéances). • **AIMI** — une taxe additionnelle qui ne s'applique qu'aux patrimoines immobiliers de valeur élevée au-dessus d'un seuil ; la plupart des acheteurs d'un seul logement ne sont pas concernés. • **Frais de copropriété** — pour les appartements et les résidences sécurisées, mensuels ou annuels. • **Assurance** — l'assurance habitation (obligatoire tant qu'un crédit est en cours) et l'assurance emprunteur obligatoire si vous avez financé. • **Charges et entretien** — les frais courants normaux du logement. L'essentiel pour budgéter : le prix + ~7 à 8 % pour *acheter*, puis un modeste pourcentage annuel pour *conserver*. Obtenez les chiffres exacts d'IMT et de droit de timbre pour votre achat précis avec le simulateur avant de vous engager.

Questions fréquentes

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